Thuế cho thuê nhà trọ: Tính thế nào, nộp bao nhiêu?

Nếu bạn đang cho thuê nhà, phòng trọ hoặc căn hộ, đây là hướng dẫn đầy đủ về nghĩa vụ thuế theo quy định Việt Nam hiện hành (Thông tư 40/2021/TT-BTC).

Thuế cho thuê nhà gồm những gì?

Chủ nhà cho thuê bất động sản phải nộp hai loại thuế:

1. Thuế Giá trị gia tăng (VAT): 5% trên doanh thu cho thuê
2. Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN): 5% trên doanh thu cho thuê

Tổng thuế suất = 10% doanh thu cho thuê

Lưu ý: Đây là thuế suất cho cá nhân cho thuê bất động sản, khác với hộ kinh doanh cho thuê (áp dụng VAT 5% và TNCN 0,5%).

Ngưỡng miễn thuế: 100 triệu đồng/năm

Theo quy định, nếu tổng doanh thu cho thuê trong năm ≤ 100 triệu đồng, bạn hoàn toàn miễn VAT và TNCN.

Ví dụ tính ngưỡng miễn thuế

• 1 phòng trọ cho thuê 8 triệu/tháng × 12 tháng = 96 triệu/năm → Miễn thuế ✓
• 1 phòng trọ 9 triệu/tháng × 12 tháng = 108 triệu/năm → Phải nộp thuế

Cách tính thuế khi vượt ngưỡng

Thuế được tính trên toàn bộ doanh thu, không phải chỉ phần vượt ngưỡng.

Ví dụ:

• Doanh thu cho thuê: 120.000.000 đồng/năm
• VAT = 120.000.000 × 5% = 6.000.000 đồng
• TNCN = 120.000.000 × 5% = 6.000.000 đồng
• Tổng thuế = 12.000.000 đồng/năm

Ai phải nộp thuế cho thuê nhà?

Người trực tiếp cho thuê phải đăng ký và nộp thuế, kể cả:

• Cá nhân cho thuê phòng trọ
• Cá nhân cho thuê căn hộ, nhà nguyên căn
• Cá nhân cho thuê văn phòng, mặt bằng kinh doanh

Trường hợp ngoại lệ: Nếu hợp đồng thuê quy định bên thuê nộp thuế thay, thì bên thuê thực hiện kê khai và nộp.

Thời hạn kê khai và nộp thuế

• Khai thuế: trước ngày 20 của tháng tiếp theo (nếu khai hàng tháng) hoặc trước ngày 30 của tháng đầu quý tiếp theo (nếu khai hàng quý)
• Nộp thuế: đồng thời với thời hạn khai thuế

Lưu ý: Có thể khai một lần cho cả năm vào đầu năm (phổ biến nhất) hoặc khai từng kỳ khi phát sinh tiền thuê.

Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà

1. Tờ khai thuế mẫu 01/TTS (thuê tài sản)
2. Bản sao hợp đồng thuê nhà (lần đầu hoặc khi có thay đổi)
3. Phụ lục phân bổ tiền thuê theo tháng (nếu trả trước nhiều kỳ)

Trường hợp đặc biệt: Chủ nhà có nhiều phòng

Nếu bạn cho thuê nhiều phòng trọ, toàn bộ doanh thu từ tất cả các phòng được cộng gộp để xác định ngưỡng miễn thuế và tính tổng thuế phải nộp.

Ví dụ:

• 5 phòng trọ × 4 triệu/phòng/tháng = 20 triệu/tháng
• Doanh thu năm: 20 triệu × 12 = 240 triệu → Phải nộp thuế
• Thuế VAT: 240M × 5% = 12 triệu
• Thuế TNCN: 240M × 5% = 12 triệu
• Tổng thuế cả năm: 24 triệu đồng

Quản lý nhà trọ và thuế với SoThue.app

SoThue.app có module Quản lý nhà trọ giúp bạn:

• Theo dõi từng phòng: hợp đồng, tiền thuê, điện nước
• Tự động tổng hợp doanh thu cho thuê theo tháng/năm
• Cảnh báo khi tiến gần ngưỡng 100 triệu
• Tính thuế VAT và TNCN cho thuê nhà tự động
• Xuất tờ khai PDF chuẩn mẫu 01/TTS

Đăng ký quản lý nhà trọ miễn phí →

Thông tin theo Thông tư 40/2021/TT-BTC. Tỷ lệ thuế có thể thay đổi theo quy định mới. Hãy tham khảo cán bộ thuế địa phương cho trường hợp cụ thể.